Desde el punto de vista del Promotor-Inversor es necesario analizar cómo la tecnología está introduciéndose en el sector inmobiliario, entendiendo ¿qué tecnología? y ¿qué herramientas? le aportan valor a su estrategia de negocio.
Definimos en primer lugar el entorno actual. ¿Qué es PropTech? PropTech se define como el conjunto de soluciones que tienen el valor de alterar la industria de bienes inmuebles a través de la tecnología. Y si hablamos de Transformación Digital en el sector inmobiliario, hablamos de conceptos como Big Data, Data Management, Data Analytics, BIM, Realidad Virtual, Escaner 3D, ERP, Business Intelligence, Crowdfunding, Información en Tiempo Real, Drone, Impresión 3D, Internet Of Things (IoT), Omnicanalidad, BlockChain, Token, Bitcoin, ICOs y muchos más.
¿Todos estos conceptos impactarán en el sector inmobiliario? No. ¿Son todos necesarios en la actualidad? No. ¿Como Promotor-Inversor debo conocerlos? Sí.
Debemos recordar de dónde venimos, el mercado inmobiliario a principios del siglo XXI se caracterizaba por disponer de una financiación prácticamente asegurada para todos los proyectos, con rentabilidades desproporcionadas, donde no se realizaba un análisis previo de escenarios, no era necesario un análisis de riesgos, la monitorización y control de los proyectos era deficiente y como resultado el conocimiento -know how- no era decisivo.
¿Cuántas empresas que han sobrevivido a esta etapa disponen de su know-how estructurado y organizado por tipología, localización y uso, con utilización de KPI (indicadores de rendimiento) y curvas de control? Muy pocas, no era necesario.
En 2017, esta radiografía ha cambiado, nos encontramos con un perfil de Promotor-Inversor financiero muy acusado, los proyectos tienen una calidad mayor, deben ser funcionales y sostenibles, el cliente final solicita información y acceso a la misma, busca Transparencia y la Tecnología aporta soluciones nuevas. Esta radiografía la podemos resumir en una afirmación, “toca competir”.
El Promotor-Inversor actual, conociendo muy bien su producto, debe utilizar la tecnología como ventaja competitiva, añadiendo valor a su producto y a la gestión del mismo.
Es aquí donde distinguimos entre las grandes inmobiliarias, participadas por fondos de inversión, con estrategias definidas en el papel salmón, y el Promotor-Inversor especialista en el sector inmobiliario, de medio y largo plazo, que ha evolucionado después del Tsunami vivido y debe posicionarse en un nuevo mercado y con nuevas herramientas.
Este Promotor-Inversor está obligado a establecer un Plan de Transformación Digital, que le permitirá, en función de su producto, seleccionar qué tecnología y qué herramientas le ayudarán a competir mejor. Dicha transformación debe ser progresiva, y debe obedecer siempre a un plan alineado con la estrategia de la compañía.
No debemos olvidar que la Sociedad la ha iniciado ya, siendo esta Sociedad el cliente final del mercado inmobiliario. El Promotor-Inversor debe realizarla también, no sólo pensando en criterios de retorno económico por la aplicación de determinadas tecnologías o herramientas, también debe entender que, en unos años, la falta de adaptación a la Transformación Digital le impedirá acceder al cliente final, la Sociedad.
Si analizamos las tecnologías y herramientas disponibles en la actualidad, nos daremos cuenta de que muchas de ellas no están maduras y en otros casos, el Promotor-Inversor no está preparado para su adaptación.
Un ejemplo es BIM (Building Information Modeling), se está realizando un esfuerzo por todas las partes en acelerar su implantación, comenzando por el Estado. Actualmente BIM debe evolucionar; si me lo permiten, necesitaremos un Nicolás Copérnico que haga entender que los proyectos no giran en torno a BIM, sino que BIM debe girar en torno al proyecto, debiendo dar respuesta a todas las áreas de responsabilidad del Promotor-Inversor. En la actualidad BIM es muy útil en la fase de proyecto, pero en el control durante la fase de construcción debe evolucionar para dar una respuesta a sus necesidades, es cuestión de tiempo.
Otro ejemplo es la aplicación del Big Data y Data Analytics en el mercado inmobiliario. El Promotor-Inversor que por su cartera de proyectos deba aplicar esta tecnología, tiene que adaptar toda la gestión interna a la obtención del Data Management de su negocio. Esta es una premisa básica y por tanto son los deberes que ha de realizar realizar antes de adaptarse a la tecnología.
Si tuviéramos que realizar un Plan de Transformación Digital para el horizonte 2020 para un Promotor-Inversor del mercado inmobiliario, le recomendaríamos tres acciones:
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Adaptar un sistema ERP (Enterprise Resource Planning) que permita obtener el Data Management de la empresa. Este sistema, sí o sí, debe dar información en tiempo real al Promotor-Inversor y al cliente final. Permitirá entender el funcionamiento de la empresa por proyecto, programas y portfolios, con cuadros de mandos integrados e indicadores de rendimiento y dar transparencia en la gestión al cliente final. Este será el paso previo para aplicar el Big Data y el Data Analytics, tecnologías que permitirán anticipaciones a las tendencias de mercado, capacidad de segmentación y toma de decisiones.
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Utilización de BIM. Esta utilización se centrará en lo que actualmente BIM aporta de valor al Promotor-Inversor. En primer lugar en fase de concepto y proyecto, generando un modelo 3D del producto final (vivienda, local comercial, oficinas….) que facilite su venta a través de la realidad virtual y reduciendo errores de diseño. En segundo lugar, contratando un modelo final de BIM una vez finalizada la construcción, que incorpore toda la información del activo inmobiliario, permitiendo su explotación y operación, o en caso de venta, afrontar un proceso de due diligence técnica.
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Internet Of Things (IoT). En las dos tecnologías anteriores, su aplicación es independiente del producto inmobiliario. En esta tercera, el tipo de producto inmobiliario sí determinará el enfoque a realizar. Nos explicamos, si nuestro producto inmobiliario es en alquiler (apartamentos turísticos, vivienda, oficinas...) la aplicación de esta tecnología es obligada por dos razones. La primera, es que conseguiremos optimizar los costes de operación (consumos y mantenimiento) y la segunda, presentaremos en el mercado un producto más atractivo y competitivo, con una tecnología adaptada a Internet donde el cliente final valorará con respecto a la competencia. Si el producto inmobiliario es en venta, sí se debe realizar el ejercicio de conocer qué implica la adaptación del producto a IoT.
Cómo conclusión, no debemos perder de vista ninguno de los actores del mercado inmobiliario en qué sector nos movemos. Este sector tiene una característica fundamental, lo que los ingleses llaman “Location”, hablamos de la Ubicación del activo inmobiliario. A la fecha del presente artículo la Ubicación es más determinante en un producto inmobiliario que la Transformación Digital.
Santiago Díez Torrijos
CEO 10t Project Management – www.10t.es
Founder Sofia – RTD – www.sofia-rtd.com
Artículo Publicado en Revista Andalucia Inmobiliaria
