Todavía es evidente en las calles la herencia de la burbuja del crédito. En el pasado reciente, muchos activos inmobiliarios dejaron de ser rentables para convertirse en tóxicos, suponiendo un problema para el mercado financiero español. Con el tiempo, la situación se ha ido poco a poco normalizando. Los peores años de la crisis han quedado atrás y la gran banca ya ha visto rebajados sus activos tóxicos del boom inmobiliario. Ante la mejoría de la economía y de las perspectivas inversoras, recuperar un activo tóxico es una gran oportunidad.
Si concretamos un poco más, un activo tóxico se define como un activo financiero cuyo valor contable es superior al valor de dicho activo en el mercado. Se trata de propiedades que poseen un elevado riesgo en cuanto a la probabilidad de recuperar su valor. Cómo se ha comentado los riesgos suelen ser consecuencia de problemas financieros, aunque también pueden responder a errores de planificación o de estudio de viabilidad.
Así, los activos tóxicos pueden ser:
- Tangibles: caso de un inmueble.
- Intangibles: caso de un patente.
- Financieros, como por ejemplo, un préstamo.
¿Cuándo un activo inmobiliario puede considerarse tóxico?
- Cuando la valoración del bien es excesiva o incurre en hipotecas desproporcionadas que superan el umbral del riesgo máximo permitido para un proyecto.
- Cuando el activo inmobiliario se encuentra en fase de ejecución pero sin las licencias o autorizaciones de uso pertinentes. En este caso su valor real es mucho menor que el planteado inicialmente, de hecho se encuentra próximo al valor actual de los terrenos que ocupa.
¿Cómo se recupera un activo tóxico?
La recuperación del activo pasa necesariamente por tratar de maximizar el valor del mismo. Para ello es imprescindible:
1 Conocer en profundidad y con la mayor transparencia la situación real del mismo, realizando una recopilación de toda la información disponible. De esta manera se podrá determinar el valor y los puntos críticos que limitan su valor actual.
2. Realizar distintos análisis de viabilidad del proyecto con la información existente.
3. Trazar las vías para la maximización del valor del activo:
- Obtención de los permisos y licencias necesarios para reanudar la obra.
- Determinación del coste real de finalización del activo.
¿Por qué Sofia RTD puede ayudar a recuperar un activo tóxico?
- Porque Sofia RTD es información.
Sofia RTD como herramienta de gestión de proyectos nos ayuda a determinar y recopilar toda la información de un activo en un momento determinado. Sofia genera una completa huella digital del proyecto y profundiza en la estructura del Plan de Inversión, favoreciendo la valoración real del activo y la determinación de los aspectos claves que limitan o merman su valor. La falta de información deriva siempre en asumir riesgos en la dirección de proyectos. Si observamos y estructuramos la inversión podemos determinar qué acciones seguir para recuperar el valor del activo tóxico.
En relación a este punto, también tendremos conocimiento de todos los stakeholders involucrados en el proyecto, incluyendo los involucrados en la generación del activo tóxico. Podremos pues ver en qué falló su análisis de riesgos para no incurrir en los mismos errores.
- Porque estudia la viabilidad del proyecto
Una vez conocida la situación exacta del activo, es posible realizar a través del módulo de viabilidad un análisis de las previsiones de viabilidad. Se pueden configurar diferentes escenarios a partir de la información recopilada en la huella digital.
- Porque permite una óptima planificación
Solo a través de Sofia es posible realizar un análisis detallado de los distintos procesos a seguir: estado y tramitación de licencias, servicios y acometidas, perspectiva de las distintas etapas, etcétera. A través de esta planificación obtendremos una perspectiva fidedigna del coste necesario para la revalorización del activo tóxico.
- Porque todas las acciones pueden ser monitorizadas
Todas las soluciones planteadas en los puntos anteriores pueden controlarse desde el panel de control de Sofia RTD. Los trabajos de desintoxicación y revalorización son accesibles a todos los actores implicados en el proyecto. No debemos olvidar que la transparencia y la confianza son dos ingredientes que pueden condicionar que un proyecto enfermo pueda obtener financiación externa que le ayude a ver de nuevo la luz.
- Porque Sofia es la mano derecha del promotor
A lo largo de la fase de ejecución de un activo tóxico, Sofia le brinda al promotor un total conocimiento del desarrollo de cada una de las fases del proyecto, especialmente en un momento económico en el cual la disponibilidad de liquidez y de inversión es delicada.
En resumen, lo más interesante de la herramienta es que permite ejercer un control férreo y minucioso en aquellos puntos o cuestiones que históricamente condicionan más la toxicidad del activo; como por ejemplo: obtención de licencias y servicios/acometidas, control económico del Plan de Inversión o puesta en marcha del activo.
¿Estas dispuesto a darle una segunda oportunidad a un proyecto olvidado? Sofia RTD es la metodología de gestión de proyectos que contribuye a reparar los errores del pasado e instaurar la confianza en el sector inmobiliario. Sí, la desintoxicación inmobiliaria es posible.
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